С 1 сентября 2024 года в России вступили в силу изменения в закон «Об участии в долевом строительстве» (214-ФЗ), которые серьёзно изменили требования к застройщикам в отношении их обязательств перед покупателями. В основном, изменения касаются сокращения гарантийного срока на новостройки с пяти до трёх лет и новых правил расчёта штрафов за строительные дефекты и задержки сдачи объектов. Давайте рассмотрим, как эти нововведения скажутся на рынке недвижимости и на отношениях между покупателями и застройщиками.
Сокращение гарантийного срока: возможные последствия
Первое важное изменение — сокращение минимального срока гарантии на новостройки с пяти до трёх лет. Разработчики закона считают, что это необходимо для единообразия в законодательстве, ведь теперь срок гарантии на элементы конструкции здания соответствует сроку гарантии на инженерное оборудование. Кроме того, срок исковой давности по вопросам качества жилья также составляет три года, что делает это изменение логичным.
Однако многие покупатели обеспокоены этим сокращением. Три года — достаточный срок для обнаружения большинства строительных дефектов, но не все из них проявляются сразу. Некоторые проблемы, например, с гидроизоляцией или трещины в фундаменте, могут стать заметными только через несколько лет, когда гарантийный срок уже закончится, что повлечет за собой значительные затраты на их исправление.
Новые правила расчёта штрафов
Ещё одно значительное изменение связано с порядком расчёта штрафов за нарушения сроков сдачи новостроек и строительные дефекты. Ранее размер штрафа составлял 1% от стоимости устранения дефектов за каждый день задержки, согласно закону «О защите прав потребителей». Теперь же он привязан к ставке рефинансирования Центробанка, что существенно уменьшает суммы, которые могут быть взысканы с застройщиков.
Например, если раньше штраф был 1% за каждый день просрочки, то теперь он составляет лишь 1/300 ставки рефинансирования (при текущем уровне ставки 18% это примерно 0,06% в день для предпринимателей и 0,12% для личных нужд). Это в 8,3 раза меньше, чем по предыдущим нормам. Таким образом, покупатели могут получить гораздо меньшие компенсации при задержках или дефектах.
С одной стороны, это снижает финансовую нагрузку на застройщиков и может укрепить стабильность строительного рынка. С другой стороны, покупатели могут столкнуться с недостаточным возмещением ущерба, что может привести к увеличению числа судебных разбирательств, если застройщики начнут затягивать устранение дефектов.
Разделение покупателей на категории
Также изменения в законе вводят разделение покупателей на тех, кто приобретает жильё для личных нужд, и тех, кто делает это в предпринимательских целях. На первый взгляд, это логично, так как цели покупки недвижимости для проживания и для инвестиций действительно различаются. Однако в законе не прописаны чёткие критерии для определения этих категорий, что может вызвать новые проблемы.
Если в договоре долевого участия (ДДУ) не указано, с какой целью покупается жильё, суды могут автоматически считать, что оно приобретено для личных нужд. В этом случае застройщики будут вынуждены доказывать, что покупатель — инвестор, чтобы снизить размер штрафов. Это может привести к затяжным судебным процессам и дополнительным затратам.
С другой стороны, данное нововведение может стимулировать инвестиции в недвижимость, так как сниженные ставки штрафов делают покупку квартир для перепродажи или сдачи в аренду более привлекательной. Однако это может вызвать недовольство у обычных покупателей, которые посчитают, что закон защищает интересы крупных инвесторов, а не рядовых граждан.
Мораторий на штрафы для застройщиков: временная мера или долгосрочная тенденция?
Ещё одно важное изменение — мораторий на штрафные санкции для застройщиков до конца 2024 года. Эта мера была введена для поддержки строительного сектора в условиях экономической нестабильности, однако неясно, будет ли она продлена после 2024 года.
С одной стороны, мораторий помогает застройщикам избежать банкротства и защищает от появления новых обманутых дольщиков. С другой стороны, он временно лишает покупателей права на компенсацию в случае нарушений, что может вызвать недовольство среди граждан.
Выводы
Изменения, вступившие в силу с 1 сентября 2024 года, направлены на снижение финансовой нагрузки на застройщиков и ускорение разрешения споров с покупателями. Однако покупателям следует быть более внимательными при покупке новостроек и тщательно проверять жильё перед приёмкой. Сокращение гарантийного срока и снижение штрафов могут уменьшить защиту покупателей от недобросовестных застройщиков. Поэтому важно внимательно изучать условия договора и при необходимости привлекать специалистов для оценки качества жилья.
